Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zagadnienia budowlane

10 stycznia 2019

NR 122 (Styczeń 2019)

Czynności zachowawcze

0 44

Podczas ostatniego rocznego przeglądu ogólnobudowlanego budynku inżynier budownictwa dokonujący tej kontroli stwierdził groźne pęknięcia wsporników słupów podtrzymujących podciągi na poziomie garażu (poziom –1). W protokole z przeglądu wpisano konieczność pilnego wykonania projektu konstrukcyjnego wzmocnienia tych wsporników oraz jak najszybszej realizacji tych prac. Czy w sytuacji tak pilnych prac zabezpieczających, których niewykonanie może być bardzo groźne dla bezpieczeństwa budynku i mieszkających w nim osób, zarząd wspólnoty mieszkaniowej musi wcześniej przegłosować uchwałę w sprawie zgody na ich realizację? Co w sytuacji, gdy właściciele nie będą chcieli głosować, będzie to trwało bardzo długo albo gdy nie wyrażą zgody?


Czynności zwykłego zarządu i przekraczające go

Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności go przekraczających jest bardzo istotne również na gruncie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa. Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Błędem byłoby jednak twierdzenie, że każda czynność niewymieniona w tym przepisie jest czynnością zwykłego zarządu, ponieważ jest to katalog otwarty. Świadczy o tym zwrot „w szczególności”. Ustawodawca zawarł w nim te czynności, które ze względu na specyfikę funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych – w odróżnieniu od zarządzania innymi nieruchomościami – bezsprzecznie należy uznać za czynności, które przekraczają zwykły zarząd. 

Czynności zachowawcze

Wyróżnia się jeszcze tak zwane czynności zachowawcze. Do tej kategorii należą wszelkie działania mające na celu zachowanie wspólnego prawa, np. zlecenie pilnej naprawy dachu, uszkodzonej kanalizacji wodnej, które zarząd może podjąć bez uchwały, ale w przypadku gdy są to czynności przekraczające zwykły zarząd, musi uzyskać uchwałę po fakcie. W razie dokonania czynności prawnej przez zarząd bez wymaganej uchwały dana czynność prawna będzie ważna, gdy zyska akceptację właściwego organu, czyli uchwały właścicieli lokali. Taki wniosek płynie z uchwały Sądu Najwyższego z dna 14 września 2007 roku, sygn. akt: III CZP 31/06, i mimo że odnosi się do spółdzielni mieszkaniowych, moż-
na ją zastosować także wprost do wspólnot mieszkaniowych. Zdaniem sądu uznać...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • Roczną prenumeratę miesięcznika "Doradca prawny w zarządzaniu nieruchomościami"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy