Brak wyników

Orzecznictwo

3 września 2019

NR 128 (Wrzesień 2019)

Koszty zarządu nieruchomością wspólną a opłaty za centralne ogrzewanie

0 31

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody – w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości, a właściciele lokali w stosunku do ich udziałów ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 4 lipca 2019 r. (sygn. akt: IX Ca 245/19)

W niniejszej sprawie pozwany jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, właścicielem lokalu mieszkalnego. Lokal pozwanego od 1996 r. ogrzewany jest za pomocą pieca kaflowego. Mieszkanie jest praktycznie nieużytkowane. Pozwany uiszcza należności z tytułu kosztów administracji, funduszu remontowego, kosztów wywozu nieczystości oraz utrzymania czystości budynku. Dokonywał wpłat z tego tytułu w kwotach wyższych niż należne, powstały więc nadpłaty.
Nie reguluje jednak naliczanych przez zarządcę opłat za centralne ogrzewanie ze względu na to, że jego mieszkanie ogrzewane jest piecem kaflowym. Zaległości z tego tytułu za rok 2015 ustalone zostały na kwotę 1481,55 zł, w 2016 r. wykazano zadłużenie pozwanego w kwocie 1491,48 zł, zaś za rok 2017 – 1300,20 zł. Wspólnota wezwała pozwanego do uregulowania zaległości, on jednak tego nie zrobił.

O co w pozwie wnosiła wspólnota?

Powodowa wspólnota podała, że pozwany z tytułu posiadania prawa własności lokalu powinien uiszczać na jej rzecz comiesięczne zaliczki na pokrycie kosztów Koszty zarządu nieruchomością wspólną a opłaty za centralne ogrzewanie 10 Wrzesień 07/2019 · Nr 128 w zarządzaniu nieruchomościami Doradca prawny zarządu nieruchomością wspólną oraz pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem własnego lokalu. Zdaniem wspólnoty pozwany nie realizuje tego obowiązku.
Pozwem wspólnota dochodzi comiesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem lokalu pozwanego za okres od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2017 r. Wspólnota wskazała jednak, że dochodzona kwota stanowi należności za centralne ogrzewanie.
Pozwany zaprzeczył, że nie uiszczał na rzecz wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu przedmiotowej nieruchomości i podał, że z uwagi na fakt, że mieszka w Niemczech, dokonuje wpłat zbiorczych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Stanowisko sądu rejonowego

Wyrokiem sąd rejonowy oddalił powództwo. Wskazał, że wspólnota przedłożyła niekompletną uchwałę, na mocy której przyjęto regulamin rozliczenia kosztów dostawy ciepła stanowiący integralną część wspomnianej uchwały oraz regulamin rozliczania kosztów dostawy ciepła, w którym nie wskazano, jaką uchwałą został zatwierdzony.
Spór pomiędzy stronami sprowadzał się do leżącej po stronie pozwanego powinności regulowania opłat za centralne ogrzewanie. W opinii pozwanego nie był on zobowiązany do zapłaty za centralne ogrzewanie mieszkania, gdyż jego mieszkanie od 1996 r. ogrzewane jest wyłącznie za pomocą pieca kaflowego, dlatego jego zdaniem, nałożenie na niego opłat z tytułu centralnego ogrzewania obciążyłoby go podwójnym kosztem związanym z ogrzewaniem mieszkania.
Wspólnota wskazywała jednak, że członkowie wspólnoty przyjęli regulamin rozliczenia kosztów dostawy ciepła. Zgodnie ze wskazanym przez powódkę regulaminem koszty stałe centralnego ogrzewania rozlicza się na poszczególne lokale w nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni wszystkich lokali.
Zdaniem sądu rejonowego wspólnota nie wykazała jednak słuszności swoich roszczeń w tym zakresie. Sąd rejonowy przyjął, że w tej sprawie na powódce ciążył obowiązek wykazania, że powinność regulowania przez pozwanego należności z tytułu rozliczenia kosztów dostawy ciepła rzeczywiście wynika z regulaminu zatwierdzonego uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem złożona przez powódkę uchwała co do regulaminu rozliczenia kosztów dostawy ciepła była niekompletna, dlatego brak jej pełnej treści uniemożliwia weryfikację i nie może być przedmiotem analizy oraz podstawą rozstrzygnięcia.
Odnośnie do tej kwestii sąd rejonowy zauważył, że w punkcie 10 regulaminu miejsca, w których powinien zostać wpisany numer uchwały i data jej podjęcia, mocą której wspomniany regulamin został zatwierdzony, pozostały niewypełnione.
W konsekwencji w ocenie sądu rejonowego nie można obecnie stwierdzić, czy rzeczywiście – zgodnie z twierdzeniami wspólnoty – zatwierdzenie regulaminu rozliczenia kosztów dostawy ciepła nastąpiło uchwałą, a tym samym, czy uchwała ta w swojej treści faktycznie odnosi się do tego regulaminu.
Dlatego też sąd rejonowy przyjął, że wspólnota nie przedłożyła żadnych dokumentów, z których wynikałoby, że pozwany rzeczywiście powinien uiścić na rzecz powódki dochodzoną pozwem należność tytułem opłaty za centralne ogrzewanie.
Powodowa wspólnota mieszkaniowa złożyła apelację.

Stanowisko sądu okręgowego

Sąd uznał, że apelacja jest bezzasadna.
Powódka całe swoje roszczenie opiera na zestawieniu wyliczonych przez siebie opłat sporządzonym przez administratora, które jest tylko dokumentem prywatnym i podlega ocenie na podstawie art. 233 § 1 k.p.c. jak każdy inny dowód, ale przedłożenie tego zestawienia bez powiązania ze sporną należnością dotyczącą opłat za dostarczenie ciepła do budynku wspólnoty uniemożliwia weryfikację wskazanych tam wyliczeń dotyczących spornej należności.
Przedstawione tak żądanie, które nie jest poparte żadnymi innymi wnioskami dowodowymi oprócz kserokopii faktur dotyczących usług świadczonych na rzecz powodowej wspólnoty, nie dają możliwości prostego przeniesienia zawartych tam danych do wysokości zgłoszonego konkretnego w danym miesiącu żądania wobec pozwanego.
Dowodem nie może być również kserokopia niekompletnego regulaminu rozliczenia kosztów dostawy ciepła, ponieważ nie wiadomo, jakiej uchwały wspólnoty dotyczy. Ponadto wadliwie wskazuje na mechanizm możliwości naliczania spornych opłat, podaje bowiem, że koszty stałe rozlicza się na poszczególne lokale w nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni wszystkich lokali, co jest sprzeczne z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.
W tej sytuacji należy uznać, w ślad za Sądem I instancji, że strona powodowa nie wykazała wysokości dochodzonego świadczenia odnośnie do należności związanej z dostarczaniem ciepła do budynku powodowej wspólnoty (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.).
Powódka w swojej apelacji pomija, że sąd nie posiada wiadomości specjalnych co do możliwości ustalenia wysokości spornych opłat za dostarczenie ciepła do budynku powodowej wspólnoty i do tego w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2017 r., a ciężar dowodu w tej kwestii spoczywał na stronie powodowej, dlatego odpowiednia inicjatywa dowodowa musiała być wykazana przez skarżącą.
 

Uwaga

Przy rozpoznawaniu sprawy na podstawie przepisó...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • Roczną prenumeratę miesięcznika "Doradca prawny w zarządzaniu nieruchomościami"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy