Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

10 stycznia 2019

NR 122 (Styczeń 2019)

Niedochowanie wymogów proceduralnych

0 39

Pozyskaliśmy nowych klientów, którzy zwrócili się z prośbą o zarządzanie ich wspólnotami mieszkaniowymi. Przejęliśmy dokumentację. Właściciele w formie uchwał wypowiedzieli umowę dotychczasowemu zarządcy, zlecili drogą uchwały zarząd nam i w ten sam sposób dali też pełnomocnictwo do wykonywania czynności zwykłego zarządu.

Po kilku miesiącach stary zarządca stwierdził w piśmie do nas, że nie dopełniliśmy formalności i że winniśmy wypowiedzieć zarząd powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali w formie uchwały potwierdzonej notarialnie. Po-
wołuje się na to, że podczas sprzedaży pierwszych lokali taka umowa była sporządzona, oczywiście w dokumentacji wspólnoty jej nie ma. Brak też stosownych zapisów w księgach wieczystych wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma zapisów o sposobie zarządzania ani w księdze wieczystej budynku, ani w księgach wieczystych poszczególnych lokali.

Jedna z tych wspólnot jest małą wspólnotą mieszkaniową i nie działa zgodnie z ustawą o własności lokali. Czy poprzedni zarządca może od nas żądać dostarczenia uchwały notarialnej wypowiadającej powierzony zarząd? Czy żądanie takie jest zasadne w świetle braku jakichkolwiek wpisów w księgach wieczystych? Czy można dokonać operacji wynikającej z ustawy o własności lokali dla małej wspólnoty mieszkaniowej?

Wspólnoty wypowiedziały umowy w formie uchwały wiele miesięcy temu i nie zostały przez nikogo zaskarżone. 

 

Z zarządem powierzonym najczęściej mamy do czynienia w przypadku nowych budynków oddawanych przez dewelopera, gdzie w umowie sprzedaży mieszkań dokonywany jest zapis o zarządzie, bardzo często w osobie dewelopera lub firmy powiązanej. Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie niż przewiduje ustawa o własności lokali. Gdy nie uczynili tego, lecz jedynie powierzyli zarząd danej osobie, gospodaruje ona nieruchomością wspólną wedle przepisów ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21.01.2009 roku, sygn. akt III CZP 129/08 potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, obowiązuje w tym zakresie tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy. W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałą protokołowaną przez notariusza, w ramach czynności przygotowawczych konieczne jest umówienie się na obsługę zebrania przez notariusza i pokrycie kosztów notarialnych. Należy zwrócić uwagę, że zebranie właścicieli lokali odbywające się w obecności notariusza niczym nie różni się od zwykłego zebrania. Notariusz przywołany na zebranie właścicieli lokali nie obejmuje na nim przewodnictwa. Rolą notariusza jest zaprotokołowanie przebiegu zebrania właścicieli lokali oraz podjętych na tym zebraniu uchwał. W tym celu notariusz będzie żądał przedstawienia mu porządku obrad, treści projektów uchwał, a podczas glosowania będzie nadzorował sprawdzenie tożsamości i wynik głosowania. W związku z zebraniami protokołowanymi przez notariusza wiele wspólnot mieszkaniowych boryka się z problemem sposobu podjęcia uchwały. W przypadku bowiem, gdy na zebraniu nie ma wystarczającej liczby właścicieli lokali, można resztę głosów dozbierać w drodze indywidualnego ich zbierania. Niestety, w przypadku zebrania protokołowanego przez notariusza podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów może być utrudnione. Możliwość dozbierania głosów jest w tej sytuacji kwestią sporną i dopóki nie doczekamy się orzecznictwa Sądu Najwyższego w tym zakresie, będzie to sprawa powodująca rozbieżne stanowiska. Notariusz bowiem sporządza protokół z przebiegu zebrania i dla wielu notariuszy nie jest możliwe inne rozwiązanie niż odpowiednia frekwencja wśród właścicieli na zebraniu. W innym wypadku zaprotokołuje tylko to, co miało miejsce na zebraniu oraz wynik głosowania z zebrania. Na...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • Roczną prenumeratę miesięcznika "Doradca prawny w zarządzaniu nieruchomościami"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy