Brak wyników

Administrowanie

3 września 2019

NR 128 (Wrzesień 2019)

Remont ganku i klatki

0 32

Mam pytanie dotyczące funduszu remontowego w małej (jak dotąd) wspólnocie – jest pięciu właścicieli, trzy oddzielne wejścia, dwa z nich wykupione i zagospodarowane przez właścicieli, których własnością jest i klatka schodowa, i ganek. W trzeciej klatce jest dwóch właścicieli, w tym gmina, a klatka i ganek są bardzo zaniedbane i wymagają pilnych prac remontowych. Wątpliwość dotyczy tego, czy klatka i ganek stanowią część wspólną tylko tych dwóch mieszkań powinni wyremontować tylko właściciele tam zamieszkujący, czy ogół właścicieli?

Dwa rodzaje nieruchomości We wspólnocie mieszkaniowej są dwa rodzaje nieruchomości. Nieruchomość wspólna zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową (co do której wszelkie koszty ponoszą wszyscy właściciele lokali) i wyodrębnione lokale (co do których wszelkie decyzje podejmują ich właściciele i ponoszą też wszelkie koszty dotyczące swoich lokali). W budynku mogą być tylko samodzielne lokale, a reszta nieruchomości stanowi nieruchomość wspólną. Nie ma zatem możliwości prawnych, aby – jak wynika z pytania – klatka schodowa i ganek były własnością tylko dwóch właścicieli. Albo są one częścią jednego z lokali, albo nieruchomości wspólnej. Ponadto w danej nieruchomości jest tylko jedna nieruchomość wspólna, której koszty utrzymania ponoszą wszyscy właściciele lokali.
Niewątpliwie drzwi wejściowe do lokalu stanowią granicę między danym lokalem a nieruchomością wspólną, tak jak okna i drzwi balkonowe oraz ściany zewnętrzne. Z definicji nieruchomości wspólnej wynika, że drzwi do lokali służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali nie stanowią nieruchomości wspólnej, lecz część lokali, do których prowadzą. Powyższe potwierdza orzecznictwo, w tym Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 listopada 2013 r., sygn. akt: III CZP 65/13, w którym stwierdził, że wymiana okien czy drzwi w lokalu należy wyłącznie do decyzji właściciela lokalu i on ponosi tego koszty.
 

Uwaga

We wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje zasada solidaryzmu, zgodnie z którą wszyscy właściciele lokali ponoszą koszty związane z pracami remontowymi dotyczącymi nieruchomości wspólnej, niezależnie od tego, czy z danych elementów nieruchomości wspólnej korzystają i są zainteresowani ich przeprowadzeniem.


Zasada solidaryzmu

Orzecznictwo sądowe potwierdza też, że we wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje zasada solidaryzmu, zgodnie z którą wszyscy właściciele lokali ponoszą koszty związane z pracami remontowymi dotyczącymi nieruchomości wspólnej, niezależnie od tego, czy z danych elementów nieruchomości wspólnej korzystają i są zainteresowani ich przeprowadzeniem (np. Sąd Okręgowy w Tarnowie, w wyroku z dnia 27 listopada 2013 r., sygn. akt: I C 1046/12).

Mała wspólnota

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (na dzień dzisiejszy), do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W języku potocznym takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi, w odróżnieniu od dużych wspólnot, zarządzanych na podstawie ustawy o własności lokali. W małej wspólnocie nie ma zarządu i nieruchomością wspólną zarządzają wszyscy właściciele. Każdy właściciel lokalu jest „zarządcą” i może podejmować czynności zarówno zwykłego zarządu, jak i przekraczające zwykły zarząd. To zupełnie odmienny sposób zarządu niż w dużych wspólnotach, gdzie pojedynczy właściciel nie może podejmować czynności w imieniu wspólnoty. W małej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania. Większość takich wspólnot nie jest rejestrowana i nie prowadzi żadnej księgowości. Właściciele lokali podejmują decyzje w formie bezpośrednio wyrażonej zgody. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Wyrażenie zgody na remont nieruchomości wspólnej w postaci kapitalnego remontu jej części składowych jest bez wątpienia czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem w małej wspólnocie mieszkaniowej wymaga jednomyślności właścicieli lokali. Jeżeli część właścicieli nie akceptuje słusznego stanowiska wypracowanego przez właścicieli dysponujących przynajmniej połową udziałów w nieruchomości wspólnej, powinni oni zwrócić się do sądu, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli remont jest potrzebny, sąd na pewno wyrazi zgodę na jego przeprowadzenie. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym, czyli w stosunkowo uproszczonej procedurze. Występują w nim wnioskodawca oraz uczestnicy, tj. właściciele lokali. Postępowanie sądowe w sprawie wszczyna się na wniosek skierowany do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości.

...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • Roczną prenumeratę miesięcznika "Doradca prawny w zarządzaniu nieruchomościami"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy