Brak wyników

Zagadnienia budowlane

4 lipca 2019

NR 127 (Lipiec 2019)

Usunięcie wiaty

0 78

Jeden z właścicieli lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej (sklep spożywczy) postawił przed lokalem, na terenie działki wspólnoty, konstrukcję drewnianą. Jest to wiata z zadaszeniem przytwierdzona do kostki brukowej, bez podstawy fundamentowej. W chwili stawiania wiaty obecny właściciel był najemcą lokalu, a ówczesny właściciel wydał zgodę na postawienie wiaty bez zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Obecnie wspólnota domaga się usunięcia wiaty, natomiast właściciel lokalu użytkowego odmawia, powołując się na zapis w akcie notarialnym sprzedaży lokalu, który brzmi: „strona kupująca wyraża zgodę na ustanowienie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, zgodnie z którym wyznaczone ogródki dla lokali niemieszkalnych zostaną przyznane do wyłącznego korzystania lokali oraz oświadczają, że nie będą mieć w związku z tym żadnych roszczeń w przyszłości. Ponadto strony oświadczają, że część nieruchomości wspólnej znajdująca się bezpośrednio przed wejściem do przedmiotowego lokalu niemieszkalnego zostanie przeznaczona do wyłącznego korzystania przez nabywców tego lokalu”. Czy zatem właściciel lokalu użytkowego ma prawo do dysponowania tą częścią nieruchomości wspólnej bez zgody wspólnoty? Czy wspólnota ma prawo żądać usunięcia wiaty?
 

Deweloperzy w celu zachęcenia klientów do kupna mieszkań na parterze często proponują im ogródki przylegające do lokalu. Ogródki te nie są duże, z reguły liczą kilkadziesiąt metrów kwadratowych i są usytuowane bezpośrednio przy balkonie, z którego wykonane jest zejście do tego ogródka. Takie rozwiązanie powoduje, że właściciele lokali na parterze mają namiastkę domu z kawałkiem własnego trawnika czy małego warzywnika oraz kilku drzew i krzewów. Natomiast w przypadku sprzedaży lokali użytkowych na parterze deweloperzy zapewniają czy to indywidualne miejsca parkingowe przed budynkiem dla dostawców towaru, czy prawo do umieszczenia reklamy na elewacji, czy też prawo do zajęcia części działki przed wejściem do lokalu. Problemem, z jakim w związku z tym musieli poradzić sobie deweloperzy, było zagwarantowanie kupującym pra-
wa do wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości wspólnej.

Umowa quoad usum


Aby zapewnić klientom trwałe korzystanie z części nieruchomości wspólnej, dokonują oni ustanowienia służebności gruntowej lub określają sposób korzystania z nieruchomości, zawierając umowę quoad usum, a wówczas dany ogródek pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. Umowa taka najczęściej polega na podziale nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. W tym wypadku podział ma polegać na określeniu prawa do korzystania przez właścicieli konkretnych lokali z określonych ogródków, najlepiej zgodnie z oznaczeniem naniesionym na mapę geodezyjną nieruchomości znajdującą się w aktach księgi wieczystej. Podział do korzystania określony umową quoad usum powinien też być ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Można zatem w zawieranej umowie określić sposób korzystania z ogródków. Umowa quoad usum jest wiążąca nie tylko dla tych, którzy ją podpisali, ale też dla ich następców prawnych. Nie ma więc potr zeby ponawiać jej po każdej zmianie wśród osób będących właścicielami lokali. Istota i doniosłość umowy quoad usum wielokrotnie podkreślana jest też w orzecznictwie. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania z nieruchomości, określonego w umowie quoad usum, może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli, bądź na podstawie orzeczenia sądowego. Aby jednak sąd zmienił sposób korzystania ustalony poprzednio w umowie, muszą istnieć ku temu uzasadnione powody. W przypadku gdy ogródek ma postać służebności, o prawach i obowiązkach uprawnionego do korzystania z ogródka decyduje przede wszystkim treść służebności. We wspólnotach mieszkaniowych dochodzi też niekiedy do samowolnego zajmowania części nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali na parterze. Oczywiście takie działanie bez zgody wspólnoty mieszkaniowej jest bezprawne i powinno wywołać odpowiednią reakcję wspólnoty mieszkaniowej. Może ona żądać przywrócenia stanu pierwotnego lub podjąć uchwałę o naliczeniu właścicielowi czynszu w okr...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • Roczną prenumeratę miesięcznika "Doradca prawny w zarządzaniu nieruchomościami"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy