Brak wyników

Orzecznictwo

14 maja 2019

NR 125 (Maj 2019)

Wydatki poniesione na wymianę sterowania wind mogą stanowić koszty uzyskania przychodów wspólnoty

0 98

Wydatki poniesione przez wspólnotę na inwestycję polegającą na wymianie sterowania wind, której wartość, według przyjętego przez wspólnotę planu, ma wynieść 100 000 zł, mogą stanowić koszt uzyskania przychodów wspólnoty na podstawie art. 15 ust. 4d ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lutego 2019 r. (sygn. akt.: 0111-KDIB2-1.4010.478.2018.3.AT)

Wspólnota mieszkaniowa zarządza budynkiem, w którym znajdują się lokale mieszkalne oraz handlowo-usługowe (w tym budynku znajduje się też apteka). Są one własnością osób fizycznych i prawnych, z udziałami ułamkowymi w częściach wspólnych i gruncie. Wspólnota zamierza zrealizować inwestycję polegającą na wymianie sterowania wind, której wartość, według przyjętego przez wspólnotę planu, ma wynieść 100 000 zł. Inwestycja ta ma być przeprowadzona wyłącznie na nieruchomości wspólnej. Ze względu na okoliczność, że przedmiotowy budynek nie stanowi własności wspólnoty, nie może on być środkiem trwałym wspólnoty.
Wobec powyższego powstała wątpliwość, czy wydatki poniesione na przedmiotową inwestycję mogą stanowić koszty uzyskania przychodów wspólnoty, a jeżeli tak, to na jakich zasadach. Wskazane wyżej wydatki zostaną sfinansowane ze środków wspólnoty zgromadzonych na funduszach remontowym i eksploatacyjnym. Część tych wydatków może też zostać sfinansowana z przychodów osiąganych przez wspólnotę z innych źródeł, tj. w szczególności z czynszów najmu lokali użytkowych. Środki znajdujące się na funduszach remontowym i eksploatacyjnym zostały wpłacone przez właścicieli lokali. Środki z innych źródeł są wpłacane na rachunek wspólnoty przez inne osoby, np. najemców lokali użytkowych.

Koszty wymiany sterowania wind to wydatki ulepszeniowe

W opinii wspólnoty koszty, które zostaną poniesione w związku z wymianą sterowania wind, są co do istoty wydatkami ulepszeniowymi (modernizacyjnymi). Wymiana sterowania wind niewątpliwie spowoduje ich unowocześnienie, co zwiększy ich wartość użytkową. Ta kwestia, zdaniem wspólnoty, nie ma jednak znaczenia, jako że właścicielem budynku i nieruchomości wspólnej nie jest wspólnota, ale poszczególni właściciele lokali w odpowiednim stosunku, więc nie można w tym przypadku mówić o powstaniu środka trwałego. Środek trwały musi być bowiem przedmiotem prawa własności lub współwłasności podatnika, co wynika wprost z art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednak w tym przypadku tak nie będzie, skoro wspólnota nie jest właścicielem budynku ani tym bardziej jego części wspólnej.

Jakie były wątpliwości wspólnoty?

Powstała wątpliwość, czy wydatki poniesione przez wspólnotę na inwestycję polegającą na wymianie sterowania wind, której wartość – według przyjętego przez wspólnotę planu – ma wynieść 100 000 zł, mogą stanowić koszt uzyskania przychodów wspólnoty na podstawie art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych? Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 tej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie ma ona jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych

Oznacza to, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy ustawy o własności lokali pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść również prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną. Ważna jest okoliczność, że wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem budynku, co dotyczy również części wspólnych budynku. Współwłaścicielami budynku, który wchodzi w skład tzw. nieruchomości wspólnej, są poszczególni właściciele lokali w częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku, a zatem to poszczególni współwłaściciele lokali będą jednocześnie współwłaścicielami części wspólnej budynku, której dotyczy przedmiotowa inwestycja.

Wspólnota jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych

Przychodami wspólnoty są m.in.:

  • przychody z najmu (dzierżawy) lokali użytkowych,
  • przychody z wpłat właścicieli na fundusz eksploatacyjny (zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali),
  • przychody z wpłat właścicieli na fundusz remontowy (stawka ustalana na rocznym zebraniu wspólnoty w zależności od liczby udziałów w częściach wspólnych).

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Przesłankę celowości kosztu uważa się za spełnioną, gdy istnieje związek przyczynowy między poniesieniem danego kosztu a powstaniem lub realną szansą powstania przychodów podatkowych bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania. Nie ma przy tym znaczenia, czy dany wydatek przyniósł oczekiwany skutek w postaci osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła. Istotne jest, czy w momencie jego ponoszenia podatnik mógł – obiektywnie oceniając – oczekiwać takiego efektu. W przypadku wspólnoty kosztami uzyskania przychodów będą zatem wszystkie wydatki ponoszone na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz inne wydatki, które pozostają w związku przyczynowym z przychodami, w tym te służące zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.
 

Uwaga

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku) albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji, gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • Roczną prenumeratę miesięcznika "Doradca prawny w zarządzaniu nieruchomościami"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy